2018年法考辅导资料基础精讲班环境资源法讲义
2018-05-26 18:23 点击：次 【字号：大 中 小】
土地法
导论——考点体系
（一）土地法
1．土地所有权：国家、集体
2．土地使用权：国有土地使用权、集体土地使用权
（二）房地产管理法
1．出让
2．转让
（三）城乡规划法
（四）不动产登记暂行条例
一、土地所有权
（一）国家土地所有权（土地法F8）
城市市区的土地和其他依法属于国家的土地
（二）集体土地所有权
1．先国有化、后出让
房地产开发须先转为国有；
城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。
2．非农禁止
从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产，不得出让、转让或出租用于非农业建设，不得擅自改变用途。
土地所有权国家土地所有权
集体土地所有权
土地使用权国家土地使用权 （国家建设用地）出让土地使用权
划拨土地使用权
集体土地使用权农用地使用权家庭承包经营权
其他方式承包经营权
非农用地使用权（集体建设用地）非农经营用地使用权
非农公益用地使用权
宅基地使用权
二、土地使用权
（一）国有土地使用权
1．出让土地使用权（F12、55-57）
国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
（1）招、拍、挂
商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，必须采取拍卖、招标方式；不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式；
（2）先交钱、后用地
以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，缴纳出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。
2．划拨土地使用权：（F22）
县级以上政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或将土地使用权无偿交付给土地使用者无期限使用的行为。
适用范围（F23）
经县级以政府依法批准，可以划拨方式取得：
A．国家机关用地和军事用地；
B．城市基础设施用地和公益事业用地；
C．国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；
D．法律、行政法规规定的其他用地
【例题】某市政府在土地管理中的下列哪些行为违反了《土地管理法》的规定？（11-1-70）
A．甲公司在市郊申请使用一片国有土地修建经营性墓地，市政府批准其以划拨方式取得土地使用权
B．乙公司投标取得一块商品房开发用地的出让土地使用权,市政府同意其在房屋建成销售后缴纳土地出让金
C．丙公司以出让方式在本市规划区取得一块工业用地，市国土局在未征得市规划局同意的情况下，将该土地的用途变更为住宅建设用地
D．丁公司在城市规划区取得一块临时用地，使用已达6年，并在该处修建了永久性建筑，市政府未收回土地，还为该建筑发放了房屋产权证
【答案】ABCD
【解析】临时用地一般不超过2年，而且不能修建永久性建筑。
（二）集体土地使用权
集体土地使用权表格
类型具体分类主体取得审批内容与限制
农用地使用权土地承包经营权：家庭承包内包：集体经济组织内部成员：发包后可外转承包农村集体经济组织、村民委员会或村民小组发包转让：发包方同意； 转包、出租、互换、其他方式：发包方备案
土地承包经营权： 其他方式承包可直接外包招标、拍卖、公开协商等方式外包：三分之二决+乡府批转让、出租、入股、抵押或其他方式流转
非农用地使用权非农经营用地使用权企业或集体经济组织投资县以上土地局申请，县以上府批不得转让、出租； 因破产、兼并、分立而被其他企业继受的，办国有土地出让
非农公益用地使用权公益单位拨付乡府审、县以上土地局申请，县以上府批占有、使用
宅基地使用权集体经济组织内部成员分配乡府审，县府批出卖、出租后失权； 一户一基；不得超标；
1．农用地使用权（国家所有土地也可以农用）（土地承包法F12、46）
（1）家庭承包
家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户。
（2）其他方式承包
A．荒山、荒沟、荒丘、荒滩等可直接通过招标、拍卖、公开协商等方式实行承包经营；
B．也可将土地承包经营权折股分给本集体经济组织成员后，实行承包经营或股份合作经营；
2．非农用地使用权——集体建设用地：乡村建设用地（F43、60—63）
（1）非农经营用地
经审批由农村集体经济组织通过投资方式向从事非农经营获得提供的集体土地使用权。
县以上土地局申请，县以上府批。
（2）非农公益用地
经审批由农村集体经济组织用于乡村公共设施、公益事业建设的集体土地使用权。
乡府审、县以上土地局申请，县以上府批。
（3）宅基地
经审批由农村集体经济组织分配其内部成员用于建造住宅，没有使用期限的集体土地使用权。
①主体
集体经济组织内部成员。
②取得
经乡（镇）政府审核，由县级政府批准，无偿无期取得；
③内容
农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有宅基地和村内空闲地。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
三、房地产管理法
（一）房地产开发：土地使用权出让：一级市场
1．出让土地使用权的取得（F26）
房地产开发：在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施，房屋建设的行为。
以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按约定的土地用途、动工开发期限开发。
（1）1年不动工：交费
超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；
（2）2年不动工：收回
满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；
（3）不可抗力、政府行为、前期工作造成迟延除外
但因不可抗力或政府、政府有关部门的行为或动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
（二）房地产转让：土地使用权转让：二级市场
1．出让土地使用权的转让（F39）
（1）条件
以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应符合下列条件：
A．支付出让金——取得土地使用权证
按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
其他建设用地条件。
B．持有房屋所有权证
转让房地产时房屋已经建成的，还应持有房屋所有权证书。
C．完成开发总额25%以上
按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或
（2）年限（F43）
以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。
（3）用途（F44）
以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的用途的，须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同，相应调整出让金。
（4）提前收回和续期（F19、21）
A．根据社会公共利益的需要，可以依法提前收回，并作相应的补偿。
B．届满前一年申请续期，除社会公共利益，经批准续期。
2．出让土地使用权转让的法律效果
（1）转让合同具有要式性
房地产转让，应签订书面转让合同，合同中应载明土地使用权取得的方式。
（2）土地出让合同之债概括移转（F42）
房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。
【例题】甲公司以出让方式取得某地块50年土地使用权，用于建造写字楼。土地使用权满3年时，甲公司将该地块的使用权转让给乙公司，但将该地块上已建成的一幢楼房留作自用。对此，下列哪些选项是正确的？（2013-1-72）
A．如该楼房已取得房屋所有权证，则甲公司可只转让整幅地块的使用权而不转让该楼房
B．甲公司在土地使用权出让合同中载明的权利、义务应由乙公司整体承受
C．乙公司若要改变原土地使用权出让合同约定的土地用途，取得原出让方的同意即可
D．乙公司受让后，可以在其土地使用权的使用年限满46年之前申请续期
【答案】BD
【解析】房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押，我国实行房地一体转让主义。
3．划拨土地使用权的转让（F40）
（1）报批——受让方办出让手续
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应由受让方办出让手续，并缴纳出让金。
（2）报批——不办出让手续，转让方将土地收益上交
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府决定可以不办理出让手续的，转让方应将转让房地产所获的土地收益上缴国家或作其他处理。
4．划拨土地上的房地产抵押
设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。
5．划拨土地上的房屋出租
房屋所有权人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租，应当将租金中所含土地收益上缴国家。
【例题】甲企业将其厂房及所占划拨土地一并转让给乙企业，乙企业依法签订了出让合同，土地用途为工业用地。5年后，乙企业将其转让给丙企业，丙企业欲将用途改为商业开发。关于该不动产权利的转让，下列哪些说法是正确的？（15-1-72）
A．甲向乙转让时应报经有批准权的政府审批
B．乙向丙转让时，应已支付全部土地使用权出让金，并取得国有土地使用权证书
C．丙受让时改变土地用途，须取得有关国土部门和规划部门的同意
D．丙取得该土地及房屋时，其土地使用年限应重新计算
【答案】ABC
【解析】划拨土地使用权的出让，应当经过有批准权的政府审批。
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学员心声
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