2018年法考辅导资料基础精讲班民法讲义-合同法--具体的合同（5）
2018-05-31 11:44 点击：次 【字号：大 中 小】
具体合同（5）
4．承租人对于租赁房屋的装修装潢、改造扩建等引起的法律关系
（1）经出租人同意进行装修、装潢的情形（没有特别约定的情形）
①租赁合同无效时：
A．未形成附合的——出租人同意利用，折价；不同意，承租人拆除。
B．形成附合的——出租人同意利用，折价；不同意，依过错分担现值损失。
②租赁合同解除时：
A．未形成附合的，承租人拆除。（合同期满亦是如此）
B．形成附合的：
a．因出租人违约导致解除，出租人赔偿剩余残值
b．因承租人违约导致解除，出租人不赔；同意继续利用的，适当补偿
c．双方违约导致合同解除，双方根据过错程度分担损失
d．不可归责于双方的事由导致解除，依公平原则分担
③租赁合同期满时：
A．未形成附合的，承租人拆除。
B．承租人请求装饰费用，不予支持。
（2）经出租人同意进行改建、扩建的费用
①办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；
②未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
（3）未经出租人同意进行的装修装潢、改造扩建
①费用由承租人承担
②出租人可以解除合同并要求恢复原状、有损失时还可要求损害赔偿
例题：判断正误
（1）经过出租人同意的装修装饰，费用由出租人承担？
（2）未经出租人同意的装修装饰，费用由承租人承担？
（3）经过出租人同意的改建、扩建费用由出租人承担？
（4）未经出租人同意的改建、扩建费用由承租人承担？
5．租房人的优先购买权（合同法第230条）优先购买权共有人优于承租人；次承租人优于承租人。
（1）优先购买权的行使
提前通知——合理期间（一般3个月，拍卖方式提前5日，若未参加拍卖视为放弃）——否则承租人可请求赔偿——但请求出租人与第三人合同无效者，不予支持。
【合同法第230条】出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
【民通意见第118条】出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
【关于租赁合同的解释第21条】出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
★（2）优先购买权的排除【关于租赁合同的解释第24条】
①房屋共有人行使优先购买权的；
②出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
③出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；
④第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
例题：【2015－11】甲将房屋租给乙，在租赁期内未通知乙就把房屋出卖并过户给不知情的丙。乙得知后劝丙退出该交易，丙拒绝。关于乙可以采取的民事救济措施，下列哪一选项是正确的？
A．请求解除租赁合同，因甲出卖房屋未通知乙，构成重大违约
B．请求法院确认买卖合同无效
C．主张由丙承担侵权责任，因丙侵犯了乙的优先购买权
D．主张由甲承担赔偿责任，因甲出卖房屋未通知乙而侵犯了乙的优先购买权
6．“一房数租”时的认定顺序
【关于租赁合同的解释第6条】出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
（1）已经合法占有租赁房屋的；
（2）已经办理登记备案手续的；
（3）合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。
7．和房屋承租人共同居住者、共同经营人或其他合伙人的继续承租权【合同法第234条、解释第19条】
8．对租赁物的修缮义务。
无约定者，出租人承担维修、修缮义务。融资租赁则相反【合同法第247条】
9．房屋租赁合同无效的情形与后果
（1）具体情形
①出租人未取得建设工程规划许可证或未按许可证建设，租赁合同无效
②出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，租赁合同无效
③出租人超出临时建筑使用期限，订立的租赁合同，超过的部分无效
以上三种，在一审期间法庭辩论终结前重新获得批准或认可的，有效。
④转租合同，超过租赁剩余期限的，超过部分无效
⑤房屋租赁合同依法律、法规应当办理登记备案手续的，未办理的不认定租赁合同无效。
以上两种，当事人可以另行约定。
（2）合同无效的后果：出租人可请求房屋的占有使用费
例题：【2015年－59】甲将其临街房屋和院子出租给乙作为汽车修理场所。经甲同意，乙先后两次自费扩建多间房屋作为烤漆车间。乙在又一次扩建报批过程中发现，甲出租的全部房屋均未经过城市规划部门批准，属于违章建筑。下列哪些选项是正确的？
A．租赁合同无效
B．因甲、乙对于扩建房屋都有过错，应分担扩建房屋的费用
C．因甲未告知乙租赁物为违章建筑，乙可解除租赁合同
D．乙可继续履行合同，待违章建筑被有关部门确认并影响租赁物使用时，再向甲主张违约责任
五、融资租赁合同
【合同法第237条】融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。
（一）融资租赁合同效力的认定
1．对名为融资租赁合同，但实际不构成融资租赁法律关系的，按照其实际构成的法律关系处理。
2．承租人将其自有物出卖给出租人,再通过融资租赁合同将租赁物从出租人处租回的，人民法院不应仅以承租人和出卖人系同一人为由认定不构成融资租赁法律关系。
3．根据法律、行政法规规定，承租人对于租赁物的经营使用应当取得行政许可的，人民法院不应仅以出租人未取得行政许可为由认定融资租赁合同无效。
（二）重要的权利与义务
1．租赁物有质量问题的，承租人可直接向出卖人索赔，出租人只是协助。承租人破产时，租赁物不是破产财产。
2．对于租赁物的瑕疵，出租人一般不负责任，对于承租人占有期间租赁物造成第三人的侵权，也不负责。只有在承租人对于出租人有技术依赖或出租人干预租赁物选择时，才需要负责。
3．在融资租赁中，没有约定时，维修租赁物的义务由承租人承担。
4．租赁关系结束时租赁物的所有权归属
（1）租赁期满，没有约定又达不成补充协议的，租赁物的所有权归出租人所有。
（2）租赁合同无效时，协商不成的，租赁物返还给出租人，但是，有例外如下：
因承租人原因导致合同无效，出租人不要求返还租赁物，或者租赁物正在使用，返还出租人后会显著降低租赁物价值和效用的，人民法院可以判决租赁物所有权归承租人，并根据合同履行情况和租金支付情况，由承租人就租赁物进行折价补偿。
5．承租人占有租赁物期间，租赁物毁损、灭失的风险由承租人承担，出租人可请求承租人继续支付租金。
6．出租人可以授权承租人将租赁物抵押给出租人并办理抵押登记，防止承租人无权处分租赁物。
（三）融资租赁中的解除权
1．双方均有法定解除权之情形
（1）出租人与出卖人订立的买卖合同解除、被确认无效或者被撤销，且双方未能重新订立买卖合同的
（2）租赁物因不可归责于双方的原因意外毁损、灭失，且不能修复或者确定替代物的。
（3）因出卖人的原因致使融资租赁合同的目的不能实现的。
2．仅出租人享有法定解除权的情形
（1）承租人未经出租人同意，将租赁物转让、转租、抵押、质押、投资入股或者以其他方式处分租赁物的。
（2）承租人未按照合同约定的期限和数额支付租金，符合合同约定的解除条件，经出租人催告后在合理期限内仍不支付的。
（3）合同对于欠付租金解除合同的情形没有明确约定，但承租人欠付租金达到两期以上，或者数额达到全部租金百分之十五以上，经出租人催告后在合理期限内仍不支付的。
（4）承租人违反合同约定，致使合同目的不能实现的其他情形。
3．承租人享有法定解除权的情形
因出租人的原因致使承租人无法占有、使用租赁物，承租人可请求解除融资租赁合同
【2017-61】甲融资租赁公司与乙公司签订融资租赁合同，约定乙公司向甲公司转让一套生产设备，转让价为评估机构评估的市场价200万元，再租给乙公司使用2年，乙公司向甲公司支付租金300万元。合同履行过程中，因乙公司拖欠租金，甲公司诉至法院。下列哪些选项是正确的？
A．甲公司与乙公司之间为资金拆借关系
B．甲公司与乙公司之间为融资租赁合同关系
C．甲公司与乙公司约定的年利率超过24%的部分无效
D．甲公司已取得生产设备的所有权
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